베란다 샤시 교체 공사 — 소비자용

방수는 '외부 코킹'이 전부입니다 · 이 작업은 집 안에서 끝나지 않습니다

베란다 샤시 공사의 방수는 욕실과 완전히 다릅니다. 창틀과 외벽 사이를 외부에서 막는 코킹이 방수의 전부이고, 그래서 반드시 외벽 작업(로프·스카이·사다리차)이 따릅니다. 견적이 유난히 싸다면 십중팔구 이 외부 작업을 빼고 안에서만 실리콘을 쏘는 경우입니다.

계약 전외부 코킹·양중 방식을 견적서에 명시 요구

시공 중외벽 작업 사진·살수테스트로 검측

대금외부 코킹 완료·누수 확인을 기성 조건으로

01공종 구성

항목	핵심 리스크	표준 출처	필요 자격
샤시 철거·설치	비규격 프로파일·수직수평 불량	LH DA-93~98 / KS 창	실내건축(+창호)
방수·코킹	외부 코킹 누락·덧방 → 누수(아랫집 분쟁)	창틀-옹벽 접합 상세	실내건축
양중·외벽작업	고소작업 추락·낙하물·민원	산업안전보건	고소작업 안전조치
단열·결로	이중창/유리 사양 미달 → 결로·곰팡이	KS 창세트 / 에너지효율	실내건축
마감	내부 마감·내수성 실리콘 누락	—	실내건축

02먼저 정할 것 — 범위 분기 & 양중 방식

샤시 교체 (비확장)

창만 교체 · 본 가이드 기준

기존 샤시 철거 → 신규 설치 → 외부 코킹
단열·결로는 유리/프로파일 사양으로 해결
관리사무소 외벽작업 신고·동의

발코니 확장 (대수선)

바닥·난방·단열 추가 발생

바닥 단열·난방 연장, 외벽 단열 보강
창 단열성능이 결로를 직접 좌우
대피공간·구조 등 건축법 적용

확장은 단순 인테리어가 아니라 건축법상 검토 대상(대피공간·구조). 적법성은 시공 전 별도 확인 필요.

양중 방식	적용	유의
사다리차	신규 샤시 운반·고층 양중	주차 동선·전선 간섭·관리실 협의
스카이(고소작업대)	외부 코킹·고층	접근로·작업반경 확보
로프(달비계)	외부 코킹·접근 제약 시	추락방지 안전조치 필수

※ 외부 코킹 가능 방식(로프/스카이)과 사다리차 사용 여부, 층수를 견적서에 명시하게 하세요. 이 항목이 빠진 견적은 외부 작업을 안 하겠다는 뜻일 수 있습니다.

03방수·코킹 상세도면 ★

※ 방수선은 실외측 코킹 한 줄입니다. 안쪽 우레탄 폼은 단열·충진용이지 방수가 아닙니다. 그래서 외부 작업이 빠지면 방수가 성립하지 않습니다.

①

기존 코킹은 뜯어내고 재시공 — 덧방 금지낡은 실리콘 위에 덧칠하면 곧 들뜨고 A/S 분쟁. 제거 후 백업재+실런트로 새로.

②

외부 코킹은 외벽에서 — 작업 사진 요구로프/스카이로 외부 작업한 사진(전·후) 수령. 내부에서만 쐈다면 방수 아님.

③

창틀 상·하부 물끊기 홈 살리기샤시가 물끊기 홈을 덮으면 빗물이 안으로 타고 듦. 아래 물끊기 상세 참고.

④

우레탄 폼 빈틈없이 충진 + 고정못 주변 코킹폼 밀착 불량·고정못 틈이 흔한 누수 경로.

⑤

시공 후 살수(물뿌림) 테스트외부에서 물 뿌려 하단·모서리 누수 확인. 첫 비에 새면 이미 늦음.

04물끊기(물돌림) 상세

※ 창대 밑면의 작은 홈 하나가 빗물을 '뚝' 떨어뜨려 안으로 타고 드는 걸 막습니다. 샤시·코킹이 이 홈을 메우면 누수가 시작됩니다.

05단열·결로 (창 성능)

유리

이중유리(가능하면 로이·아르곤) 확인결로·곰팡이의 1차 방어선. 단창·홑유리는 결로 다발.

프레임

프로파일 두께·KS 표시 확인저가 비규격 프로파일은 처짐·기밀 불량.

성능

창세트 열관류율(에너지효율 등급) 라벨 요구제품 라벨로 성능 확인. "좋은 거"라는 말 대신 숫자.

06면허·안전·민원

구분	요구·확인
면허	실내건축공사업 등록(+창호 시공 이력). 등록증·기술자 확인
고소작업 안전	로프/스카이 작업 시 추락방지·낙하물 방호. 산업안전 조치 미흡 업체 회피
관리사무소	외벽작업 사전 신고·동의, 작업일 주차·통행 협의(미협의 시 분쟁)
보험	작업 중 외벽·차량·인명 사고 대비 영업배상책임보험 여부 확인

07대금 지급 — 검측 연동

단계	지급 시점 (검측 통과 조건)	권장 비율
계약금	착공 전 (사양·양중방식·코킹범위 확정)	20%
1차 기성	철거·샤시 설치·외부 코킹 완료 + 작업사진	50%
잔금	살수테스트 통과·내부 마감·하자 확인 후	30%

※ 외부 코킹 작업사진 + 살수테스트 통과를 잔금 조건으로 계약서에 명문화하세요. 첫 장마/태풍 전 누수 확인이 핵심입니다.

본 리포트는 LH 「2023 표준상세도(건축)」 창호·접합부 분류 및 공개 시공자료를 비전문가 확인용으로 재구성한 참고 자료입니다. 실시공 도면·시방서를 대체하지 않으며, 발코니 확장의 적법성(대피공간·구조)과 외벽 고소작업 안전기준은 자격을 갖춘 시공자·관계 법령에 따라 별도 확인해야 합니다.
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